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Umsatzsteuerliche Behandlung von Geschäftsraummieten

Umsatzsteuerfreie Geschäftsraummiete und Option zur Umsatzsteuerpflicht

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist in Österreich grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug für jene Aufwendungen zu, die im Zusammenhang mit der umsatzsteuerbefreiten Vermietung stehen. Es besteht für den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen aber die gesetzliche Möglichkeit, auf die Steuerfreiheit der Geschäftsraumvermietung zu verzichten und die Mieten mit 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen. Dann steht auch für die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Vorsteuerabzug zu (unter anderem also auch für eine etwaige beim Erwerb oder bei der Errichtung angefallene Umsatzsteuer).
 
Allerdings darf der Vermieter seit 1.9.2012 nur mehr dann von dieser „Option zur Umsatzsteuerpflicht" Gebrauch machen, wenn der Mieter den Geschäftsraum nahezu ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das heißt, die Umsätze des Mieters müssen zu mindestens 95 % steuerpflichtige Umsätze bzw. solche Umsätze sein, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Hierunter fallen beispielsweise Umsätze, die mit 10 %, 13 % oder 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen sind, oder sogenannte „echt umsatzsteuerbefreite" Umsätze (wie zB innergemeinschaftliche Lieferungen, Ausfuhrlieferungen). Der Vermieter hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen dem Finanzamt nachzuweisen.
 
Unsere Empfehlung: Holen Sie als Vermieter einmal jährlich eine schriftliche Bestätigung ihrer Mieter über deren Umsätze ein.
 
Bei Erwerb einer Immobilie im Wege eines direkten Kaufs (asset deals) sind insbesondere die umsatzsteuerlichen Folgen genau zu beleuchten, da eine Nichtbeachtung des Themas „teuer werden kann". Wenden Sie sich bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie an Ihren professionellen Steuerberater, der Sie auch gerne bei allen weiteren steuerlichen Themen rund um Ihre Immobilie unterstützt.