Bauherrnmodell - wie funktioniert das? Bauherrnmodelle in der Praxis
Das Grundprinzip von Bauherrnmodell
Wie funktioniert ein Bauherrnmodell? Der Investor erwirbt eine Beteiligung an einer Projektentwicklungsgesellschaft, welche wiederum ein zu sanierendes Objekt erwirbt oder einen ideellen Miteigentumsanteil an einem Gebäude. Der direkte Erwerb von qualifiziertem Wohnungseigentum (Wohnung, Top Nr.) im Wege des Großen Bauherrenmodells ist nicht vorgesehen bzw. in der sogenannten "großen Vermietung" nicht möglich.
Nach umfassender Sanierung des Objektes (üblicherweise durch Inanspruchnahme von Förderungsmitteln) wird die Liegenschaft in weiterer Folge langfristig vermietet. Die Finanzierung des Gesamtprojektes erfolgt aus Eigenmitteln der Investoren sowie aus (teils gefördertem) Fremdkapital.
Aus den Mieteinnahmen und aus Zuzahlungen der Investoren sowie aus den Annuitätenzuschüssen (Landesförderungen) wird das Fremdkapital rückgeführt.
Nach Entschuldung der Immobilie erzielt der Investor ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen in Form von Mieteinkünften. Nach Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses kann seitens der Investoren der Beschluss über eine etwaige Realteilung der Immobilie gefasst werden.
Funktionsweise
Große Bauherrenmodelle werden meist in Form einer GmbH & Co KG abgewickelt, wobei die Projektentwicklungsgesellschaft als Initiator die Rolle der Komplementärgesellschaft (Vollhafter) übernimmt. Der Investor beteiligt sich als Kommanditist durch Zeichnung von Kommanditanteilen an der Gesellschaft. Er bringt zum einen Eigenmittel ein, und übernimmt zum anderen die Verpflichtung, im Ausmaß seiner Beteiligung die neben den Mieteinnahmen und Förderungsgeldern (Annuitätenzuschüssen) notwendigen Einzahlungen zur Entschuldung der Immobilie zu leisten.
Damit die Große Bauherreneigenschaft gewährleistet ist, müssen kumulativ folgende Voraussetzungen gegeben sein:
* Der Kaufvertrag und der Errichtungsvertrag sind keine wirtschaftliche Einheit
* Der Bauherr verfügt über umfangreiche Gestaltungs- bzw. Änderungsmöglichkeiten
* In der Praxis finden, speziell in der Anfangsphase eines Projektes, Gesellschafterversammlungen statt, in denen von den Kommanditisten über die Vergabe von Planungs- und GU-Aufträgen, Inangriffnahme baulicher Maßnahmen, Beantragung von Förderungen, Aufnahme von Krediten und dgl. entschieden wird.
* Der Bauherr trägt das finanzielle Risiko
* Zu Beginn eines Großen Bauherrenmodells – bei Zusammenführung der Kommanditisten und Gründung der Gesellschaft – ist meist die Liegenschaft gesichert oder gekauft, eine Baubewilligung oder Förderungszusicherung liegen jedoch ebenso wenig vor wie Fixpreise für die Ausführung der baulichen Maßnahmen. Es ist systemimmanent, dass eben genau diese Risiken vom Großen Bauherrn zu tragen sind.
Steuervorteile
Beschleunigte Abschreibung
* Bei Vorliegen der Allgemeinen Voraussetzungen nach § 28 (2) und (3) EStG können die Baukosten beschleunigt abgeschrieben werden. Dies betrifft Instandsetzungsaufwendungen (Verteilung auf 15 Jahre oder Sofortabsetzung) bzw. begünstigte Herstellungsaufwendungen (Sanierungsaufwendungen – Verteilung auf 15 Jahre).
* Kosten, die mit der Projektkonzeption im Zusammenhang stehen, können bis zur Höhe von 25% der Kosten für Grund und Boden, Gebäude und Sanierung sofort abgesetzt werden.
Umsatzsteuer:
Der Große Bauherr hat die Berechtigung zum Vorsteuerabzug. Das Thema Umsatzsteuer wird bereits in der Gesellschaft (GmbH & Co KG) abgehandelt, sodass der Kommanditist/Investor von Umsatzsteuervoranmeldungen und dgl. verschont bleibt. In der Sphäre des Kommanditisten ist keine Umsatzsteuererklärung erforderlich. Der Kommanditist bekommt lediglich jährlich die Ergebnistangenten aus der KG zugewiesen, um sie in seine persönliche Einkommenssteuer-Erklärung aufzunehmen.
Liebhaberei
Da die Projektentwicklungsgesellschaft (GmbH & Co KG) kein qualifiziertes Miteigentum besitzt bzw. vermietet und es sich jedenfalls um zwei oder mehr Wohneinheiten handelt, kommen die Vorschriften der großen Vermietung zur Anwendung. Demnach liegt keine Liebhaberei vor, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren (zzgl. einer Bauzeit von maximal 3 Jahren) ein Totalüberschuss erzielt wird. Dies gilt sowohl auf der Ebene der Gesellschaft wie auch auf der Ebene des Kommanditisten/Investors. Die Projektentwicklungsgesellschaft (GmbH & co KG) hat dem Finanzamt gegenüber die rechtzeitige Erreichung des steuerlichen Totalüberschusses mittels einer plausiblen Planrechnung zu dokumentieren.
Vergleich der steuerlichen Auswirkungen eines Bauherrnmodells gegenüber dem Erwerb einer fertigen Immobilie
Bei Bauherrenmodellen können steuerliche Begünstigungen in Anspruch genommen, die beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie nicht möglich sind. Dazu zählen insbesondere die begünstigte Abschreibung (1/15 AfA) von Bau- und Baunebenkosten oder auch die teilweise sofortabschreibungsfähigen „Werbungskosten“.
Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA)
Bau- und Baunebenkosten, welche im Rahmen der Sanierung, Assanierung (Neubau) oder im Sinne des Denkmalschutzes investiert werden, können schnelleabgeschrieben werden.. Nur bestimmte Projekte erfüllen die Voraussetzungen, um eine 1/15 Abschreibung in Anspruch nehmen zu können. Dazu ist eine Förderzusage des Landes Voraussetzung.
Werbungskosten
Beratungshonorare für die Konzeption, rechtliche, steuerliche, wirtschaftliche Betreuung und Abwicklung, Finanzierungsbeschaffung, Förderungsabwicklung etc. sind sofort abzugsfähig oder über 15 Jahre verteilt abzugsfähig.
Beim Erwerb einer fertigen Immobilie sind diese Beratungskosten zu aktivieren und in der Regel auf 67,7 Jahre abzuschreiben.
Haben Sie Interesse, sich an einem Bauherrnmodell zu beteiligen? Gerne beraten wir Sie umfassend zu dieser Thematik. Vereinbaren Sie einfach einen Beratungstermin mit unseren Steuerspezialisten in Mödling.
