Viele Geschäftslokale mussten auf Grund behördlicher Anordnung geschlossen werden. Es stellt sich die Frage, ob in diesem Fall der Geschäftsmiete weiterbezahlt werden muss.

Gemäß §§ 1104 und 1105 ABGB  entfällt die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Ist nur ein eingeschränkter Gebrauch möglich, kann eine entsprechende Mietzinsreduktion geltend gemacht werden.

Bei außergewöhnlichen Zufällen handelt es sich nach der Rechtsprechung um elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann. Die Corona Krise wird wohl so ein Ereignis darstellen (Seuche).

Derzeit könnten etwa Geschäftslokale, die zum Betrieb eines Restaurants vermietet wurden, unbrauchbar sein, wenn das Restaurant aufgrund einer behördlichen Anordnung nicht geöffnet werden darf. Ähnlich verhält es sich bei Geschäften, die aufgrund der Corona-Epidemie geschlossen werden müssen. Auch Büros oder sonstige Geschäftsräumlichkeiten könnten unbrauchbar sein, wenn eine behördliche Schließung des Unternehmens angeordnet wurde. In diesem Fall entfällt die Verpflichtung des Mieters auf Mietzahlungen. Die Einstellung des Betriebs aufgrund behördlicher Anordnung oder anderer außergewöhnlicher Zufälle stellt somit einen Mietzinsentfall dar.

Aktuell ist explizit nur das Betreten des Kundenbereichs von Betrieben des Handels und des Dienstleistungsbereichs untersagt. Bei der Nutzung von Räumlichkeiten nur als Büro (ohne Kundenkontakt) ist zu unterscheiden, ob zur Gänze eine staatliche angeordnete Betriebsschließung vorliegt oder der Unternehmer aus „freien Stücken“ auf Home-Office umgestellt hat.

In vielen Fällen werden die Unternehmer daher keine Miete zahlen müssen. Aber Achtung: Im Mietvertrag kann geregelt sein, dass die Miete auch bei Elementarereignissen weiter zu bezahlen ist. Im Zweifel sollten Mieter die Mieter aber explizit nur unter Vorbehalt zahlen, damit sie ihre Rückforderungsansprüche nicht verlieren.