Mietzahlungen im Lockdown - OGH Urteil - Rückzahlung von COFAG-Zuschüssen

Die COVID-19-Pandemie hat nicht nur gesundheitliche Auswirkungen, sondern auch erhebliche wirtschaftliche Folgen mit sich gebracht. Insbesondere für Unternehmen und Gewerbetreibende war die Situation während der Lockdowns herausfordernd, da sie aufgrund behördlicher Betretungsverbote ihre Geschäftsräumlichkeiten nicht oder nur eingeschränkt nutzen konnten. In diesem Zusammenhang sind Mietzahlungen und Mietzinsminderungen ein kontrovers diskutiertes Thema, das zu mehreren höchstgerichtlichen Entscheidungen geführt hat.

I. Konsequenzen der COVID-19-Pandemie im Mietrecht:

Die COVID-19-Pandemie hat das Mietrecht vor besondere Herausforderungen gestellt. Insbesondere die behördlich angeordneten Betretungsverbote führten dazu, dass viele Mietobjekte zeitweise oder gänzlich unbenutzbar waren. Weder Mieter noch Vermieter wollten auf den Kosten sitzen bleiben, weshalb das Recht der Mieter auf Mietzinsminderung an erheblicher Bedeutung gewonnen hat. Die §§ 1104 und 1105 ABGB, die sich mit der Mietzinsminderung aufgrund außerordentlicher Zufälle wie Seuchen befassen, wurden zum zentralen Diskussionspunkt für Experten, Gutachter, Berater und Gerichte.

1. Die Regelungen der §§ 1104 und 1105 ABGB:

Kurz zusammengefasst besagt § 1104 ABGB, dass Mieter nicht zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet sind, wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle wie Seuchen gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Wenn die vertragsgemäße charakteristische Nutzung des Mietobjekts nur eingeschränkt möglich ist, sieht § 1105 ABGB eine teilweise Herabsetzung des Mietzinses im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung vor. Insgesamt hat sich der OGH in vier Entscheidungen mit diesem brisanten Thema auseinandergesetzt.

2. Die erste OGH-Entscheidung zum behördlichen Betretungsverbot:

Am 21. Oktober 2021 erging die erste Entscheidung des OGH zur Frage der Mietzinsbefreiung wegen pandemiebedingter Betretungsverbote (3 Ob 78/21y). In diesem Fall ging es um die Frage, ob die Mieterin eines Solarstudios verpflichtet war, den Mietzins für April 2020 zu bezahlen, obwohl Kunden das Geschäftslokal aufgrund behördlicher Anordnung nicht betreten durften. Der OGH entschied, dass die COVID-19-Pandemie als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB zu qualifizieren sei. Aufgrund des behördlichen Betretungsverbots konnte das gemietete Geschäftslokal nicht zur Erfüllung des vertraglichen Geschäftszwecks genutzt werden. Die Mieterin hatte somit keinen Mietzins zu entrichten. Der OGH stellte außerdem klar, dass das bloße Belassen des Inventars in den gemieteten Räumlichkeiten keine (teilweise) Nutzung des Bestandobjekts darstellt, wodurch ein Anspruch auf teilweise Zahlung des Mietzinses entfällt.

3. Mietzinsminderung bei Mietobjekten in Einkaufszentren:

In den Entscheidungen vom 25. November 2021 (3 Ob 184/21m) und 13. Dezember 2021 (5 Ob 192/21b) beschäftigte sich der OGH mit der Frage, ob die Lage eines vom behördlichen Betretungsverbot betroffenen Bestandobjekts in einem Einkaufszentrum Auswirkungen auf den Anspruch auf Mietzinsminderung hat. Der OGH entschied, dass die bloße Lage in einem Einkaufszentrum keinen gesonderten Gebrauchswert darstellt und Mieter trotzdem ihr Mietzinsminderungsrecht geltend machen können.

4. Vermieterfreundliche Entscheidung:

In seiner Entscheidung vom 25. Januar 2022 (8 Ob 131/21d) schlägt der OGH erstmals einen vermieterfreundlicheren Ton an. In diesem Fall ging es um die Frage der teilweisen Unbenutzbarkeit eines Bestandgegenstands, nämlich eines Gastronomiebetriebs. Der OGH legte besonderes Augenmerk auf den Vertragszweck und entschied, dass bereits die abstrakte Nutzungsmöglichkeit der Mieter zu einer zumindest teilweisen Brauchbarkeit des Bestandobjekts führt. Unternehmen haben somit einen Anspruch auf eine (nur) anteilige Mietzinsminderung nach der relativen Berechnungsmethode. Allerdings steht es den Mietern offen, den Einwand zu erheben, dass die Etablierung eines bisher nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre. Die Beweislast hierfür trifft die Mieter.

5. Offene Fragen im Mietrecht:

Trotz mehrerer OGH-Entscheidungen stehen noch einige Fragen im Raum. So hat sich der OGH bis dato noch nicht mit der Frage beschäftigt, ob Mieter trotz Anwendbarkeit der §§ 1104 und 1105 ABGB zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet sind. Auch eine OGH-Rechtsprechung zu Pachtverträgen steht noch aus. Während bei gänzlicher Unbenutzbarkeit von Bestandobjekten Miete und Pacht gleichbehandelt werden, sind Pächter bezüglich pandemiebedingter Zinsminderungsmöglichkeiten gegenüber Mietern schlechter gestellt.

II. Rückzahlung anteiliger COFAG-Zuschüsse für Mieten und Pacht im Lockdown geregelt:

Die österreichische Bundesregierung hat zu Beginn der Coronapandemie rasch finanzielle Hilfsinstrumente für betroffene Unternehmen entwickelt. Zu diesen zählen der Fixkostenzuschuss und der Verlustersatz, bei denen Unternehmen einen Teil ihrer Aufwendungen ersetzt bekommen, abhängig von der Höhe ihres Umsatzausfalls. Mieten und Pachtaufwendungen zählten zu den anrechenbaren Kosten. Bis zum 18. März 2022 hat die Covid-19-Finanzierungsagentur des Bundes (COFAG) 3,82 Milliarden Euro an Fixkostenzuschuss und Verlustersatz an 148.518 Unternehmen ausbezahlt.

1. Gesetzliche Regelungen zur Rückzahlung:

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass Unternehmen, die staatliche Zuschüsse bekommen haben, diese nicht an Vermieter weitergeben müssen. Mieter müssen den Teil des Zuschusses, den sie für Mieten erhalten haben und die nun nicht mehr gezahlt werden müssen, nicht behalten, sondern an die COFAG zurückzahlen.

Um sparsam mit Steuergeld umzugehen und die Situation der Klein- und Mittelbetriebe nicht zu verschärfen, trat zu Jahresbeginn 2022 die Änderung des ABBAG-Gesetzes in Kraft. Diese regelt sowohl allfällige Rückforderungen von anteiligem Fixkostenzuschuss und Verlustersatz als auch die künftigen Auszahlungen durch die COFAG.

2. Berechnung der tatsächlichen Nutzbarkeit:

Für den Umfang der Auszahlung von Fixkostenzuschuss oder Verlustersatz und für die Höhe der Rückforderung eines allfälligen Bestandszinsanteils ist die tatsächliche Nutzbarkeit der Geschäftsräumlichkeit in jenen Zeiträumen maßgeblich, in denen das Unternehmen direkt von einem behördlichen Betretungsverbot betroffen war. Unternehmen, die eine teilweise Nutzbarkeit nachweisen können, dürfen die anteiligen Bestandszinsen weiterhin ansetzen.

Die Novellen der Verordnungen für die Zuschüsse konkretisieren die tatsächliche Nutzbarkeit und stellen klare Regeln auf. Diese müssen von geförderten Unternehmen anhand geeigneter Aufzeichnungen nachgewiesen werden. Liegt keine geeignete Vereinbarung mit dem Mieter vor, kann die tatsächliche Nutzbarkeit auch vereinfachend anhand des dem Mietobjekt zuzurechnenden Umsatzausfalls ermittelt werden.

3. Rückforderung der Bestandszinsen:

Die COFAG wird nur aktiv auf geförderte Unternehmen zugehen und anteilige Zuschüsse zurückfordern, wenn diesen Unternehmen Zuschüsse für im Zeitraum des behördlichen Betretungsverbotes zu entrichtende Bestandszinszahlungen in Höhe von zumindest 12.500 Euro pro Monat zugrunde liegen. In anderen Fällen wird die korrekte Rückzahlung im Rahmen der laufenden Betriebsprüfung durch die Finanzverwaltung kontrolliert. Wurde nicht alles Zumutbare getan, um die Kosten zu reduzieren, liegt eine Verletzung der Schadensminderungspflicht vor.

4. Ökonomisches Interesse für geförderte Unternehmen:

Es liegt auch im ökonomischen Interesse der geförderten Unternehmen, die Bestandszinsenfrage zu regeln. Die Zuschüsse der COFAG decken jeweils nur einen Teil der Bestandszinsen ab. Wenn sich Unternehmen bezahlte Bestandszinsen zurückholen, geben sie nur die anteiligen Zuschüsse an die COFAG zurück und können die Differenz auf die gesamt entrichteten Bestandszinsen für sich behalten.

III. Fazit und Ausblick:

Die COVID-19-Pandemie hat das Mietrecht in Österreich vor Herausforderungen gestellt, die zu einer Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen geführt haben. Die Bestimmungen der §§ 1104 und 1105 ABGB haben eine wichtige Rolle bei der Regelung von Mietzinsminderungen aufgrund der behördlichen Betretungsverbote gespielt. Der OGH hat in mehreren Entscheidungen seine Haltung dazu klargestellt, jedoch stehen noch einige Fragen offen.

Auch die Rückzahlung von COFAG-Zuschüssen für Mieten und Pacht ist ein komplexes Thema, das rechtlich geregelt werden musste. Die COFAG hat klare Regelungen geschaffen, um Rückforderungen von Unternehmen zu ermöglichen, die Zuschüsse für Mieten erhalten haben, die nicht mehr zu bezahlen sind.

Insgesamt bleibt die Situation im Mietrecht und im Umgang mit staatlichen Zuschüssen während der Pandemie weiterhin spannend und wird sicherlich noch weitere Entwicklungen erfahren. Als professioneller Steuerberater in Mödling stehen wir unseren Mandanten gerne zur Seite und bieten unsere Fachexpertise zu dieser Thematik an. Wir helfen Ihnen, Ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter zu verstehen und unterstützen Sie bei der Abwicklung von Rückzahlungen von staatlichen Zuschüssen. Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung.