Immobilien/Mietobjekte

Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Immobilienertragsteuer.

Als Grundstücke gelten

Grund und Boden,

Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und

grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für "Alt-Grundstücke", das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) des Veräußerungserlöses anfällt.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Hauptwohnsitzbefreiung

Von der Besteuerung ausgenommen bleiben  der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Wer sein Eigenheim nach einer Nutzung als Hauptwohnsitz verkauft, muss dafür keine Immobilienertragssteuer zahlen. Das gilt auch für das dazugehörige Grundstück – allerdings nur in einer beschränkten Größe, hat der VwGH im Erkenntnis vom 29. 3. 2017, Ro 2015/15/0025, entschieden. Lediglich eine Fläche, die „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist“, sei steuerbefreit. Bisher hat die Finanz maximal 1.000 Quadratmeter als steuerbefreite Grundfläche anerkannt. Das BFG entschied jedoch in einem konkreten Fall, dass im Gesetz keine maximale Fläche festgesetzt sei und daher auch ein Grundstück von 3.700 Quadratmetern unter die Steuerbefreiung fallen müsse. Der VwGH kommt aber in seiner Revision zum BFG-Erkenntnis zu dem Schluss, das sich die Steuerbefreiung nur aufgrund und Boden in jenem Ausmaß beziehe, das „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist“. Für dessen Berechnung müsse die „Verkehrsauffassung“ herangezogen werden. Der VwGH bezieht sich dabei auf die Erläuterungen zum Gesetz. Das BFG habe die Rechtslage verkannt, dessen Erkenntnis sei aufzuheben. Nun ist offen, ob auch in Zukunft die pragmatische Grenze von maximal 1.000 Quadratmetern steuerbefreitem Grund gelten werde. Der VwGH hat sich dazu nicht geäußert, man muss auf die neuerliche Entscheidung des BFG warten. Vorerst halte die Finanz an den 1.000 Quadratmetern fest. 

Vermietung von Wohnungen an Gesellschafter

Die Vermietung von Immobilien von Gesellschaften an Gesellschafter ist häufig ein strittiges Thema bei Betriebsprüfungen. Nach Ansicht des BMF ist bei der Prüfung, ob eine Vermietung an Gesellschafter zulässig ist, wie folgt vorzugehen:

• Es ist vorweg zu prüfen, ob ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt, wobei die Beweislast beim Steuerpflichtigen liegt. Bei Vorliegen eines entsprechenden Marktes und Leistung der entsprechenden Marktmiete ist die Vermietung anzuerkennen. Sollte die geleistete Miete unter der Marktmiete liegen, ist in diesem Fall (nur) eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen der Marktmiete und der geleisteten Miete anzunehmen.
• Sollte kein Mietenmarkt vorliegen bzw. nachgewiesen werden, dann ist subsidiär eine Prüfung anhand einer abstrakten Renditeberechnung vorzunehmen. Das BMF hat die vom VwGH bereits mehrfach judizierte angemessene Renditebandbreite von 3%-5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten nun explizit übernommen. Wird eine Renditemiete im Rahmen einer angemessenen Renditebandbreite von 3%-5% geleistet, dann ist die Vermietung ertragssteuerlich anzuerkennen. Wird die Renditemiete nicht in voller Höhe geleistet, dann ist anstatt der Ausschüttung an der Wurzel nur mehr eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen der Renditemiete und der tatsächlich geleisteten Miete anzunehmen.

Das BMF stellt in der BMF-Information klar, dass das ertragsteuerliche Prüfungsschema Indizwirkung für die umsatzsteuerliche Anerkennung hat.  Die Versagung des Vorsteuerabzuges ist daher nur mehr möglich, wenn die geleistete Miete signifikant (50%) unter der Renditemiete liegt oder wenn die sonstigen Umstände der Vermietung so fremdunüblich sind, dass nach dem Gesamtbild entsprechend der EuGH-Judikatur keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorliegt.

Die BMF Info dazu finden Sie hier: BMF Information zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschafften bzw. hergestellten Immobilien.